Overwaarde uit uw huis opnemen

Een familie aan tafel; een van de gasten geeft een baksteen door.
Beeld ter illustratie, met AI gemaakt

U woont in een huis dat af is betaald of bijna. Het is in waarde gestegen, alleen zit dat geld vast in stenen. Uw pensioeninkomen is genoeg om van te leven, maar niet voor de verbouwing die u nog wilt of het bedrag dat u uw kinderen zou willen meegeven. Verhuizen wilt u niet, en dat hoeft ook niet per se. Op deze pagina staat wat er dan mogelijk is, wat het kost en waar u op moet letten.

Hoe kan ik overwaarde uit mijn huis halen?

Er zijn drie routes, die vooral verschillen in wat er met uw eigendom gebeurt. U verkoopt uw huis en gaat kleiner of goedkoper wonen. U verkoopt uw huis aan een partij die het aan u terugverhuurt. Of u leent geld met uw woning als onderpand en blijft er gewoon wonen. Over die tweede route schrijft de Consumentenbond dat verkopen en terughuren een erg dure manier is om overwaarde te benutten. De derde route kent verschillende vormen.

Wat is overwaarde precies en hoe bereken ik die?

De waarde van uw woning min uw openstaande hypotheek. Dat bedrag is niet gelijk aan wat u kunt lenen: geldverstrekkers rekenen met een percentage van de woningwaarde, niet van de overwaarde. Bij ons is dat maximaal 65 procent, waarbij ons hypotheekrecht altijd eerste rang is en een lopende hypotheek uit de opname wordt afgelost. In de calculator ziet u dat bedrag. Dat maximum is een bovengrens; wat in uw situatie passend is, bespreekt u met uw adviseur.

Welke vormen bestaan er en wat is het verschil?

Ze vallen in twee groepen. Ofwel u betaalt de rente maandelijks, ofwel de rente wordt bij uw schuld opgeteld. In de eerste groep blijft uw schuld gelijk, al is bijschrijven bij ons als uitzondering mogelijk bij overlijden van de partner of langdurige zorgbehoefte, onder voorwaarden. In de tweede groep betaalt u niets per maand, maar groeit de schuld door, ook over rente die er al bij geschreven is. Welke aanbieders in welke groep zitten, staat op de vergelijkingspagina.

Wat kost het?

De rente is de grootste kostenpost, en bij ons betaalt u die maandelijks. Daarnaast zijn er eenmalige kosten voor advies, taxatie en notaris. Fiscaal stelt de Belastingdienst twee eisen tegelijk: het geld gaat naar de eigen woning én de lening wordt in dertig jaar minimaal lineair of annuïtair afgelost. Onze hypotheek is volledig aflossingsvrij en voldoet niet aan die tweede eis. De rente is dus niet aftrekbaar en de lening valt als schuld in box 3. Uw adviseur stelt vast wat dat bij u betekent.

Kan het met een pensioeninkomen?

Ja. Uw inkomen wordt getoetst, ook als het uit AOW en pensioen bestaat, en bij ons kan het vanaf 57 jaar. De AFM schrijft in de herziene Leidraad Hypotheekadvisering van 9 april 2026 dat uw adviseur daar expliciet naar moet kijken: “De adviseur onderzoekt bijvoorbeeld de betaalbaarheid van de woonlasten wanneer de hypotheek doorloopt na pensionering, ook als de klant op het moment van afsluiten nog meer dan tien jaar van pensionering verwijderd is.”

Wat betekent het voor mijn erfgenamen?

De lening moet volledig worden afgelost als de woning wordt verkocht, ook bij overlijden van de langstlevende. Dat gebeurt in de regel uit de verkoopopbrengst, en wat daarna overblijft gaat naar uw erfgenamen. De erfenis kan dus lager uitvallen. Hoeveel lager hangt af van het opgenomen bedrag en van de waarde van de woning op dat moment. Bespreek dit zelf met uw kinderen voordat u iets tekent, en kijk ook naar wat uw kind helpen aan een huis fiscaal betekent.

Waar u op moet letten

Geld opnemen uit uw woning heeft gevolgen die verder reiken dan uw maandlast, en die hoort u te kennen voordat u een gesprek met een adviseur ingaat.

De erfenis kan lager uitvallen. Bij verhuizing, verkoop of overlijden van de langstlevende moet de lening volledig worden afgelost, en pas daarna is duidelijk wat er voor uw erfgenamen overblijft.

Fiscaal geldt het volgende. Renteaftrek kent twee voorwaarden die samen gelden: de lening dient voor aankoop, verbouwing, onderhoud of afkoop van erfpacht van de eigen woning, én de lening wordt binnen dertig jaar minimaal lineair of annuïtair afgelost. Onze hypotheek is volledig aflossingsvrij en voldoet dus niet aan die tweede voorwaarde. De rente is daarom niet aftrekbaar en de lening valt als schuld in box 3, waardoor er vermogensbelasting speelt. Wat dat in uw situatie betekent, stelt uw onafhankelijk adviseur vast. Zolang het opgenomen bedrag op uw rekening staat, telt het bovendien mee als vermogen. Dat kan gevolgen hebben voor toeslagen: de vermogensgrens voor zorgtoeslag ligt per 1 januari 2026 op €146.011 voor een alleenstaande en €184.633 met partner, voor huurtoeslag op €38.479 en €76.958.

Bij ons leent u eenmalig. Tussentijds verhogen is niet mogelijk, ook niet als uw woning meer waard wordt. Verhuur van de woning is niet toegestaan, want de woning blijft uw hoofdverblijf. De schuld zal nooit hoger zijn dan de waarde van de woning, onder de voorwaarden die in de productinformatie staan.

Wij verstrekken hypotheken, wij adviseren niet. Wat in uw situatie verstandig is, rekent een onafhankelijk gecertificeerd hypotheekadviseur met u door, en die kiest u zelf. Via vind uw adviseur komt u bij een adviseur in de buurt.

  • Bron: Belastingdienst, Hypotheekrente aftrekken, belastingjaar 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
  • Bron: Belastingdienst en Dienst Toeslagen, box 3 en vermogenstoetsen, belastingjaar 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.

Vier voorbeeldsituaties

Hoe dit er in de praktijk uitziet, met wat er meeviel en wat niet. De situaties zijn een voorbeeld en samengesteld uit gesprekken met klanten en adviseurs; namen en details zijn aangepast.

Wat is er in uw situatie mogelijk?

In de calculator ziet u binnen een paar minuten welk bedrag in uw geval in beeld komt. De aanvraag zelf loopt altijd via een onafhankelijk hypotheekadviseur die u zelf kiest.

Naar de calculator Vind een adviseur