U heeft een huis dat af is, of bijna, en een pensioen dat lager uitvalt dan het inkomen waarmee u die hypotheek ooit afsloot. Er zit vermogen in uw huis, maar het zit vast in stenen. Er zijn verschillende manieren om er iets van vrij te maken. Ze lijken op elkaar in de brochure en ze verschillen sterk in wat ze u over twintig jaar kosten.
De manieren om overwaarde op te nemen, naast elkaar
De laatste aflossing was in 2019, en Rob heeft de brief van de bank nog net niet triomfantelijk ingelijst. Sindsdien is het huis van hen. Helemaal. Karin begint er zo nu en dan over, want de badkamer zou beneden kunnen en zoiets regel je liever in een jaar waarin het niet hoeft, alleen staat dat geld niet op de rekening maar in het huis. Ze hebben er drie brochures over aangevraagd, en in alle drie staat dat de rente vaststaat en dat je gewoon kunt blijven wonen. Wat in geen van de drie met zoveel woorden staat, is wie die rente elke maand betaalt.
Voorbeeldsituatie, samengesteld uit gesprekken met klanten en adviseurs. Namen en details zijn aangepast. Hoe het afliep leest u onderaan deze pagina.
Welke manieren zijn er om overwaarde uit mijn huis op te nemen?
Voor zover wij weten kunt u in augustus 2026 bij zes aanbieders of regelingen terecht, onszelf meegerekend. Dat overzicht is mogelijk niet volledig. Eén partij viel recent weg: de Florius Verzilver Hypotheek kan sinds 13 juni 2026 niet meer nieuw worden afgesloten. Daarnaast zijn er twee routes zonder geldverstrekker: uw huis verkopen en terughuren, of verhuizen naar een goedkopere woning.
- Bron: Florius, productinformatie Verzilver Hypotheek (florius.nl), augustus 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
Wat is het verschil tussen rente betalen en rente bijschrijven?
Betaalt u de rente maandelijks, dan blijft uw schuld gelijk aan het bedrag dat u heeft opgenomen. Wordt de rente bijgeschreven, dan wordt hij bij uw schuld opgeteld en betaalt u het jaar daarop rente over die rente. Uw schuld groeit dan vanzelf, ook als u niets extra opneemt. Dat is het verschil dat over twintig jaar het hardst aankomt, harder dan een half procent renteverschil.
- Bron: Consumentenbond, “Opeethypotheek: wat zijn de risico’s”, 18 februari 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
De vijf vormen naast elkaar
De volgorde volgt dat verschil: eerst de vorm waarbij u de rente betaalt, dan de vormen die hem bijtellen, dan de routes zonder lening.
| Vorm | Hoe u het geld krijgt | Wat er met de rente gebeurt | Wat er met de schuld gebeurt | Wie eigenaar blijft | Bij overlijden of verhuizing | Staat er AFM-toezicht op |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aflossingsvrije hypotheek op overwaarde, rente maandelijks betaald (u betaalt de rente) Meerdere aanbieders voeren deze vorm. | In één keer op uw rekening. Het bedrag staat vooraf vast. Verhogen kan later niet, ook niet bij waardestijging. | U betaalt hem elke maand. Het tarief kan levenslang vast staan. Renteaftrek kent twee voorwaarden die samen gelden: besteding aan de eigen woning én binnen dertig jaar minimaal lineair of annuïtair aflossen. Deze vorm is volledig aflossingsvrij en voldoet dus niet aan die tweede voorwaarde. De rente is daarom niet aftrekbaar. Uw onafhankelijk adviseur stelt uw eigen situatie vast. | Blijft gelijk aan het opgenomen bedrag en groeit niet; bijschrijven is bij ons uitsluitend mogelijk als uitzondering bij overlijden van de partner of langdurige zorgbehoefte, en onder voorwaarden. De lening valt als schuld in box 3: forfait 2,70% voor schulden, tarief 36% (2026). | U blijft volledig eigenaar. Verhuur is niet toegestaan. | Volledig aflossen bij verhuizing, verkoop of overlijden van de langstlevende, meestal uit de verkoopopbrengst. Uw erfenis valt lager uit. | Ja. Hypotheekverstrekking en -advisering staan onder toezicht van de AFM. |
| Opeethypotheek of verzilverhypotheek met rentebijschrijving (de rente wordt bijgeteld) Onder meer ABN AMRO, Onderlinge Nederland en SocioHypotheek voeren deze vorm. | In één keer of in termijnen. Leeftijdsgrenzen en maxima verschillen per aanbieder. | Wordt bij uw hypotheekschuld opgeteld. U betaalt maandelijks niets. | Loopt elk jaar op, ook zonder nieuwe opname. De Consumentenbond wijst op het risico dat de schuld hoger wordt dan de woningwaarde. Vraag per aanbieder naar een garantie. | U blijft eigenaar. | De opgelopen schuld wordt afgelost, meestal uit de verkoopopbrengst. Wat overblijft gaat naar uw erfgenamen. | Ja, zoals hierboven. |
| SVn Verzilverlening (de rente wordt bijgeteld) | Alleen met een toewijzingsbrief van uw gemeente of provincie. | Wordt jaarlijks bijgeschreven. De rente staat 40 jaar vast. | Loopt op door de bijschrijving. De looptijd is maximaal 40 jaar. | U blijft eigenaar. | Niet door ons geverifieerd. Vraag dit na bij uw gemeente of bij SVn. | Loopt via gemeente of provincie. Wij hebben niet kunnen vaststellen hoe het toezicht hier is geregeld. |
| Verkoop en terughuur (u leent niets) | U verkoopt uw woning, ontvangt de koopsom en huurt het huis terug. | Geen rente. U betaalt huur, en huur kan stijgen. | Geen schuld. | De koper wordt eigenaar. U niet meer. | Er is geen woning meer om te verkopen of na te laten. De rest staat in uw huurcontract. | Volgens de Consumentenbond staan deze producten niet onder toezicht van de AFM. |
| Verhuizen naar een goedkopere woning (u leent niets) | Het verschil tussen verkoopprijs en aankoopprijs, na aftrek van de kosten. | Geen rente, tenzij u voor de nieuwe woning alsnog een hypotheek nodig heeft. | Geen nieuwe schuld. | U wordt eigenaar van de nieuwe woning, of huurder. | Geen aflossingsverplichting. Wat u overhoudt blijft van u. | Niet van toepassing, tenzij u voor de nieuwe woning een hypotheek afsluit. |
- Bron: Belastingdienst, Hypotheekrente aftrekken, belastingjaar 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
- Bron: sites van de aanbieders, augustus 2026; Consumentenbond, “Overwaarde opnemen”, 2 juni 2026 (deels alleen voor leden); AFM, Herziene Leidraad Hypotheekadvisering, 9 april 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
Wat is een opeethypotheek precies?
Opeethypotheek is de verzamelnaam voor hypotheken waarbij u de rente niet maandelijks betaalt maar laat bijschrijven. Verzilverhypotheek is een andere naam voor hetzelfde idee. Van de zes aanbieders en regelingen die wij in augustus 2026 vonden, werken er vier zo. Het voordeel is dat uw maandlasten niet stijgen. De prijs daarvan is dat uw schuld elk jaar oploopt, ook als u niets nieuws opneemt.
- Bron: Consumentenbond, “Opeethypotheek: wat zijn de risico’s”, 18 februari 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
Kan ik overwaarde opnemen zonder dat mijn schuld groeit?
Ja. Bij een aflossingsvrije hypotheek waarbij u de rente maandelijks betaalt, blijft de schuld gelijk aan het opgenomen bedrag. Meerdere aanbieders voeren deze vorm, waaronder a.s.r. met de Levensrente Hypotheek. U moet die maandlast dan wel elke maand kunnen dragen. Voorwaarden verschillen per aanbieder, bijvoorbeeld in de leeftijd waarop u terecht kunt en in het maximale percentage van de woningwaarde.
- Bron: a.s.r., productinformatie Levensrente Hypotheek (asr.nl), augustus 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
Is mijn huis verkopen en terughuren een goed idee?
Dat hangt af van wat u ervoor terugkrijgt. De Consumentenbond noemt verkopen en terughuren een erg dure manier om de overwaarde van uw huis te benutten, en schrijft dat deze producten niet onder toezicht van de AFM staan. U bent na de verkoop geen eigenaar meer en u betaalt huur. Wat er bij overlijden of verhuizing gebeurt, staat in het huurcontract dat u tekent.
- Bron: Consumentenbond, “Overwaarde opnemen”, 2 juni 2026 (deels alleen voor leden). Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
Is verhuizen naar een goedkoper huis niet gewoon verstandiger?
Rekenkundig is het vaak de goedkoopste route: u betaalt geen rente en u houdt geen schuld over. Daar staan verhuiskosten, kosten koper en het aanbod in uw omgeving tegenover, en de vraag of u weg wilt uit een huis en een buurt die u kent. Uit onderzoek onder 55-plussers bleek in 2019 dat 56 procent niet wil verhuizen tenzij het niet anders kan. Dat is een voorkeur, geen oordeel over de rekensom.
- Bron: CBS, “55-plussers over hun (toekomstige) woning”, 10 augustus 2020, op basis van WoON 2018 en Belevingen 2019. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
Waar u op moet letten
Bij de vorm waarbij u de rente maandelijks betaalt groeit uw schuld niet, en dat betekent niet dat er niets tegenover staat. Bij ons kunt u tot maximaal 65% van de woningwaarde opnemen, waarbij ons hypotheekrecht altijd eerste rang is en een lopende hypotheek uit de opname wordt afgelost. Bijschrijven van rente is bij ons uitsluitend mogelijk als uitzondering bij overlijden van de partner of langdurige zorgbehoefte, en onder voorwaarden. U leent eenmalig. Tussentijds verhogen kan niet, ook niet als uw huis in waarde stijgt, dus wat u vandaag opneemt is wat u heeft. Verhuur van de woning is niet toegestaan. Bij verhuizing, verkoop of overlijden van de langstlevende moet de lening volledig worden afgelost, meestal uit de opbrengst van het huis. Wat daarna overblijft gaat naar uw erfgenamen: uw erfenis valt lager uit dan wanneer u niets had opgenomen.
Dan de belasting. Renteaftrek kent twee voorwaarden die samen gelden: de lening dient voor aankoop, verbouwing, onderhoud of afkoop van erfpacht van uw eigen woning, én de lening wordt binnen dertig jaar minimaal lineair of annuïtair afgelost. Een volledig aflossingsvrije lening voldoet niet aan die tweede voorwaarde. De rente is daarom niet aftrekbaar en de lening valt als schuld in box 3, waar in 2026 een forfait van 2,70% voor schulden geldt en een tarief van 36%, bij een heffingsvrij vermogen van €59.357 per persoon. Wat dat in uw situatie betekent, stelt uw onafhankelijk adviseur vast.
Bij de vormen met rentebijschrijving loopt de schuld elk jaar op zonder dat u er iets voor hoeft te doen. Vraag bij elke aanbieder na of er een garantie geldt dat uw schuld nooit hoger wordt dan de waarde van uw woning, en onder welke voorwaarden.
Wij verstrekken hypotheken en wij adviseren niet. Welke vorm in uw geval het minst kost, kan alleen een onafhankelijk gecertificeerd hypotheekadviseur vaststellen die uw inkomen, vermogen en plannen kent.
- Bron: Belastingdienst, Hypotheekrente aftrekken, belastingjaar 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
- Bron: Belastingdienst, box 3 en renteaftrek eigen woning, belastingjaar 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
