Uw kind helpen aan een huis

Twee ouders overhandigen bij een voordeur een baksteen aan hun kind en diens partner.
Beeld ter illustratie, met AI gemaakt

Helena is 62 en woont al tweeëndertig jaar in hetzelfde hoekhuis in Breda, op steenworp afstand van het Mastbos. Wat het waard is durft ze eigenlijk niet hardop te zeggen, en er staat nog een ton aan hypotheek op. Haar dochter Marleen belde in maart over een huis in Geldrop, met een tuin op het zuiden en een keuken die eruit moet, en of haar moeder een keer mee wilde kijken. Wat Marleen niet vroeg is of haar moeder haar wat geld kon lenen, of schenken zelfs; vijftigduizend euro, of zelfs dertig, zou al een enorm verschil maken. Helena hoorde de vraag die niet werd gesteld en wist er geen antwoord op, want het geld dat zij heeft zit in het huis waar ze zelf in woont.

Voorbeeldsituatie, samengesteld uit gesprekken met klanten en adviseurs. Namen en details zijn aangepast. Hoe het afliep leest u onderaan deze pagina.

Uw kind zoekt een huis en komt tekort. Op papier bent u vermogend, alleen zit dat vermogen vast in uw woning, in stenen. Uw pensioeninkomen is voor de meeste banken te laag om er nog een lening op te baseren, terwijl het huis grotendeels of helemaal is afbetaald. De vraag is dan waar het geld vandaan komt als u wilt helpen.

Kan ik mijn kind helpen met de overwaarde van mijn huis?

Ja, dat kan. U maakt dan zelf geld vrij uit uw eigen woning en u schenkt of leent dat bedrag daarna uit eigen naam aan uw kind. Van de bezoekers die onze calculator invullen, noemt 27% het helpen van kinderen of kleinkinderen als doel. Wat u kunt opnemen hangt af van de waarde van uw woning, uw inkomen en uw leeftijd.

Wat is het verschil tussen schenken en lenen aan mijn kind?

Bij schenken is het geld uit uw vermogen verdwenen en betaalt uw kind niets terug. Bij lenen houdt u een vordering op uw kind, met rente en met afspraken over aflossing. Voor uw kind zit het verschil vooral in de renteaftrek: alleen bij een lening die aan vier voorwaarden voldoet, mag hij de betaalde rente aftrekken. Bij een schenking speelt renteaftrek niet.

Hoeveel mag ik mijn kind in 2026 belastingvrij schenken?

In 2026 mag u uw kind €6.908 per jaar belastingvrij schenken. Is uw kind tussen 18 en 40 jaar, dan mag u daarnaast eenmalig €33.129 vrij van schenkbelasting geven, of €69.009 als het geld naar een dure studie gaat. De verhoogde vrijstelling voor de eigen woning, de jubelton, bestaat niet meer sinds 1 januari 2024.

Wat is een familiehypotheek en bieden jullie die aan?

Een familiehypotheek is een lening die uw kind rechtstreeks bij u afsluit voor zijn eigen woning. Wij bieden die niet aan en wij faciliteren geen leningen tussen familieleden. Wij verstrekken een hypotheek op úw woning, waarmee u geld vrijmaakt. Of u dat bedrag vervolgens schenkt of zelf uitleent, bepaalt u, in overleg met uw adviseur en zo nodig uw notaris.

Familiehypotheek of zelf overwaarde vrijmaken: het verschil

Eén op de zes huishoudens met een hypotheek heeft een familiehypotheek. Dat gaat om 645.000 huishoudens, samen goed voor €70 miljard en ongeveer 10% van de Nederlandse hypotheekschuld, gemeten in peiljaar 2020. In de verhalen die daarover verschijnen gaat het bijna altijd over het kind dat leent. De kant van de ouder blijft onderbelicht: waar dat geld vandaan komt als het niet op een spaarrekening staat.

Bij een familiehypotheek, route (a), leent uw kind rechtstreeks van u. U bent zelf de geldverstrekker en uw kind betaalt u rente. De rente die uw kind betaalt gaat daarmee naar u in plaats van naar een geldverstrekker, en de voorwaarden spreekt u onderling af binnen de kaders die de Belastingdienst stelt. Aan de renteaftrek van uw kind hangen vier voorwaarden, die alle vier moeten kloppen. De rente moet marktconform zijn. De rente moet daadwerkelijk worden betaald. De lening moet binnen dertig jaar annuïtair of lineair worden afgelost. En de leninggegevens moeten via de aangifte inkomstenbelasting worden doorgegeven, want zonder die opgave is er geen recht op renteaftrek. Die vierde voorwaarde is administratief en juist daarom kwetsbaar.

Wij doen route (b). Wij verstrekken een hypotheek op uw eigen woning, tot maximaal 65% van de woningwaarde, waarbij ons hypotheekrecht altijd eerste rang is en een lopende hypotheek uit de opname wordt afgelost, volledig aflossingsvrij en in één keer uitbetaald, waarover u maandelijks rente betaalt tegen een levenslang vast tarief. Het bedrag dat daarmee vrijkomt is van u. Schenkt u het, dan is het een schenking van u aan uw kind. Leent u het uit eigen naam uit, dan is het uw lening aan uw kind, en gelden voor zijn renteaftrek dezelfde vier voorwaarden. Zoekt u een partij die de familiehypotheek zelf verzorgt, dan bent u bij ons niet aan het juiste adres; een onafhankelijk adviseur kan u wijzen op partijen die dat wel doen.

Het gesprek met uw erfgenamen

Het moeilijkste deel van dit besluit staat niet in een rekensom. Als u één kind helpt, weten uw andere kinderen dat, ook wanneer u er niets over zegt, en de vraag of dat eerlijk is laat zich niet oplossen door de bedragen netjes gelijk te trekken, want de omstandigheden van uw kinderen zijn nu eenmaal niet gelijk. Wat u vandaag weggeeft, is er straks niet meer om te verdelen: een schenking nu verkleint de erfenis later, en de lening die u aangaat om die schenking mogelijk te maken moet bij verkoop of overlijden worden afgelost uit precies de woning die anders zou zijn nagelaten. Daar komt bij dat het huis waaraan u meebetaalt over tien jaar verkocht kan zijn, met winst of met verlies, en dat u nu al zou moeten bedenken wat er in dat geval geldt voor het bedrag dat u heeft ingelegd. Er bestaat geen formulering die dit gesprek makkelijk maakt; het enige dat u in de hand heeft, is of uw erfgenamen het van u horen of het later bij de notaris ontdekken.

Dit blok is geen juridische uitleg. Wat een schenking of een lening betekent voor de verdeling van uw nalatenschap, legt u voor aan uw notaris.

Wat betekent dit voor mijn andere kinderen?

Financieel betekent het dat er later minder te verdelen valt. De schenking of lening die u nu doet verkleint uw vermogen, en de hypotheek die u daarvoor afsluit wordt bij verkoop of overlijden van de langstlevende afgelost uit de woning. Hoe een schenking meetelt bij de verdeling van een nalatenschap hangt af van wat u vastlegt; dat is een vraag voor uw notaris.

Wat als mijn kind het huis later verkoopt?

Voor uw eigen hypotheek verandert er dan niets: die loopt door zolang u in uw woning blijft wonen en moet worden afgelost bij verhuizing, verkoop of overlijden van de langstlevende. Wat er met het geschonken of geleende bedrag gebeurt, hangt af van wat u heeft afgesproken. Een schenking komt niet vanzelf terug; bij een lening bepaalt de leningsovereenkomst wat er bij verkoop gebeurt.

Waar u op moet letten

Renteaftrek kent twee voorwaarden die samen gelden: de lening dient voor aankoop, verbouwing, onderhoud of afkoop van erfpacht van uw eigen woning, én de lening wordt binnen dertig jaar minimaal lineair of annuïtair afgelost. Onze hypotheek is volledig aflossingsvrij en voldoet dus niet aan die tweede voorwaarde, ongeacht waar u het geld aan besteedt. De rente is daarom niet aftrekbaar en de lening valt als schuld in box 3, waardoor er vermogensbelasting speelt. Wat dat in uw situatie betekent, stelt uw onafhankelijk adviseur vast. In 2026 geldt in box 3 een heffingsvrij vermogen van €59.357 per persoon, een forfait op schulden van 2,70% en een tarief van 36%.

Verder is van belang dat uw erfenis lager kan uitvallen. Tussentijds verhogen is niet mogelijk, ook niet als uw woning meer waard wordt, dus het bedrag dat u nu opneemt is het bedrag waarmee u het moet doen. Verhuur van de woning is niet toegestaan. Bij verhuizing, verkoop of overlijden van de langstlevende moet de lening volledig worden afgelost. Wat dit alles in uw situatie betekent, rekent een onafhankelijk gecertificeerd hypotheekadviseur voor u door. Wij verstrekken de hypotheek en adviseren niet.

  • Bron: Belastingdienst, Hypotheekrente aftrekken, belastingjaar 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.

Hoe het afliep

Wat is er in uw situatie mogelijk?

In de calculator ziet u binnen een paar minuten welk bedrag in uw geval in beeld komt. De aanvraag zelf loopt altijd via een onafhankelijk hypotheekadviseur die u zelf kiest.

Naar de calculator Vind een adviseur