Wat het kost: rente, belasting en toeslagen

Een vrouw staat in haar keuken tegenover een vakman die een baksteen in zijn hand heeft.
Beeld ter illustratie, met AI gemaakt

Peter en Anneke wonen sinds 1984 in Goes, in een twee-onder-een-kap met een keuken die er nog uitziet zoals hij erin kwam. Vorig najaar lag er een offerte voor die keuken en voor de achtergevel, tweeënzestigduizend euro bij elkaar. Anneke heeft toen uitgerekend wat dat per maand zou kosten, en ze heeft daarbij de aftrek meegenomen die ze hun hele leven van de hypotheek gewend waren. Het geld gaat immers naar het huis. Dat leek haar zo vanzelfsprekend dat ze het aan niemand heeft gevraagd.

Voorbeeldsituatie, samengesteld uit gesprekken met klanten en adviseurs. Namen en details zijn aangepast. Hoe het afliep leest u onderaan deze pagina.

U wilt weten wat het u onder de streep kost. Niet alleen de rente per maand, maar ook wat de Belastingdienst ervan vindt en of uw toeslagen erdoor veranderen. Dat zijn drie verschillende vragen, en ze worden zelden bij elkaar beantwoord. Hieronder staat wat er fiscaal gebeurt als u geld uit uw woning haalt, met de cijfers van 2026 erbij en met een rekenvoorbeeld dat de tussenstappen laat zien.

Is de rente aftrekbaar?

Nee. Voor renteaftrek in box 1 stelt de Belastingdienst twee eisen tegelijk: de lening moet zijn gebruikt voor aankoop, verbouwing, onderhoud of afkoop van erfpacht van de eigen woning, én u moet hem in dertig jaar minimaal lineair of annuïtair aflossen. Een volledig aflossingsvrije lening voldoet niet aan die tweede eis. De rente is dan niet aftrekbaar, ook niet over het deel dat u aan de woning besteedt.

Wat kost het mij per maand?

U betaalt maandelijks rente over het volledige opgenomen bedrag, vanaf de eerste maand, ook over het deel dat nog op uw rekening staat. De schuld groeit niet, want de rente wordt betaald en niet bijgeschreven; bijschrijven kan bij ons alleen als uitzondering bij overlijden van de partner of langdurige zorgbehoefte, en onder voorwaarden. De rekensom is het opgenomen bedrag maal het rentepercentage, gedeeld door twaalf. Het percentage staat op onze rentepagina.

Valt de lening in box 3?

Ja. Een lening die geen eigenwoningschuld is, geeft u op als schuld in box 3. Daar geldt voor 2026 een forfaitair rendement van 2,70% over schulden, dat in mindering komt op het rendement over uw bezittingen. Banktegoeden tellen voor 1,28%, overige bezittingen voor 6,00%. Over het saldo boven het heffingsvrije vermogen van €59.357 per persoon betaalt u 36% belasting.

Raak ik mijn zorgtoeslag kwijt?

Dat hangt af van uw vermogen op 1 januari, en dat vermogen is uw bezittingen min uw schulden. De opgenomen som telt mee als bezitting, de lening telt mee als schuld. Per 1 januari 2026 vervalt de zorgtoeslag boven €146.011 alleenstaand en €184.633 met partner. Voor huurtoeslag liggen die grenzen op €38.479 en €76.958, wat vooral van belang is voor iemand aan wie u geld schenkt.

Wat is de Wet Hillen en waarom gaat die mij raken?

De Wet Hillen zorgt dat u geen belasting betaalt over het eigenwoningforfait als u weinig of geen hypotheekrente aftrekt. Die aftrek wordt afgebouwd, en dat raakt vooral wie zijn woning bijna heeft afgelost: in 2025 was het 76,667%, in 2026 is het 71,867%, ongeveer 4,8 procentpunt per jaar minder, en per 1 januari 2041 vervalt hij. Het forfait zelf is 0,35% van de WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.350.000.

Welke kosten komen er nog bij naast de rente?

Naast de rente krijgt u te maken met de kosten van uw adviseur, een taxatie van de woning en de notaris die de hypotheekakte passeert. Wij verstrekken de lening en stellen die bedragen niet vast. Wat ze in uw situatie zijn is ONBEKEND; wij noemen liever geen bedrag dan een bedrag dat wij niet kunnen onderbouwen. Uw adviseur zet ze vooraf voor u op papier.

Rekenvoorbeeld met ronde getallen

Dit is een voorbeeld met ronde getallen. Het is geen berekening voor uw situatie en het is geen fiscaal advies. Uw eigen uitkomst hangt af van uw overige bezittingen, uw schulden en uw peildatum.

Een echtpaar, fiscale partners, woont in een afbetaalde woning van €400.000 en heeft €40.000 spaargeld. Zij nemen €100.000 op. Van dat bedrag gaat €40.000 direct naar de verbouwing waarvoor ze het nodig hadden. De resterende €60.000 blijft op de spaarrekening staan. Op 1 januari daarna ziet box 3 er zo uit:

Stap 1, rendement over banktegoeden: €100.000 × 1,28% = €1.280. Stap 2, rendement over overige bezittingen: €0 × 6,00% = €0. Stap 3, aftrekbaar rendement over schulden: €100.000 × 2,70% = €2.700. Stap 4, totaal forfaitair rendement: €1.280 plus €0 min €2.700 is €1.420 negatief. Een negatief saldo levert geen teruggave op en is ook niet met een ander jaar te verrekenen; het leidt tot een grondslag van nihil, niet tot een voordeel. Stap 5, rendementsgrondslag: €100.000 min €100.000 is €0. Stap 6, heffingsvrij vermogen samen: 2 × €59.357 = €118.714. De grondslag sparen en beleggen komt daarmee op nihil. Stap 7, box 3-heffing: 36% over nihil is €0.

Voor de vermogenstoets van de zorgtoeslag telt hetzelfde saldo van bezittingen min schulden. Dat is in dit voorbeeld €0, ruim onder de grens van €184.633 met partner. Zo pakt het uit in dít rekenvoorbeeld, omdat dit echtpaar geen ander vermogen heeft. Is er wél ander vermogen, dan wordt de uitkomst anders: bij enkele tonnen aan overig vermogen komt de grens van €184.633 wel degelijk in beeld.

Hier zit het punt dat vaak wordt overgeslagen. De lening telt in box 3 als schuld, dus het opgenomen geld en de lening heffen elkaar grotendeels op en het bedrag op de spaarrekening levert in dit voorbeeld geen extra box 3-heffing op. Wat de €60.000 wél kost, is rente. Die betaalt u elke maand over de volle looptijd en u kunt hem niet aftrekken. Had dit echtpaar €40.000 opgenomen in plaats van €100.000, dan was de box 3-uitkomst identiek geweest, namelijk €0, en hadden zij rente betaald over €40.000 in plaats van over €100.000.

Het bedrag dat u opneemt en niet uitgeeft, kost u dus rente zonder dat daar iets tegenover staat. Het rekenvoorbeeld laat zien dat de box 3-uitkomst bij €40.000 en bij €100.000 gelijk is, namelijk €0, en dat de rentelast dat niet is. Heeft u naast het opgenomen bedrag ander vermogen, dan valt de box 3-berekening anders uit en kan de vermogensgrens van de toeslagen wel degelijk in beeld komen. Welk bedrag in uw geval passend is en wat het fiscaal betekent, rekent uw onafhankelijk adviseur met u door.

Waar u op moet letten

Het geld dat u uit uw woning haalt, gaat van uw vermogen af. Wat er bij verkoop van de woning overblijft voor uw erfgenamen wordt daardoor lager. Dat is geen verborgen gevolg, het is de kern van wat u doet. Het is een gesprek dat u met uw kinderen kunt voeren voordat u tekent.

De lening valt als schuld in box 3 en de rente is niet aftrekbaar, omdat een volledig aflossingsvrije lening niet aan de aflossingseis voldoet. Er is één situatie die apart ligt: gebruikt u een deel van de opname om een bestaande hypotheek af te lossen die zelf nog een eigenwoningschuld is, dan geldt voor dat deel een eigen fiscale behandeling. Uw adviseur stelt vast of dat bij u speelt. Hoe box 3 in uw aangifte uitpakt, hangt af van uw hele vermogenspositie en niet alleen van deze lening.

U leent één keer. Verhogen kan daarna niet meer, ook niet als uw woning in waarde stijgt. Het bedrag dat u nu vaststelt, is het bedrag waar u het mee doet.

Verhuur van de woning is niet toegestaan. Bij verhuizing, bij verkoop en bij overlijden van de langstlevende moet de lening volledig worden afgelost.

Wij verstrekken de hypotheek, wij adviseren niet. De doorrekening voor uw eigen situatie, inclusief de fiscale gevolgen, maakt u met een onafhankelijk gecertificeerd hypotheekadviseur die u zelf kiest.

Hoe het afliep

Wat is er in uw situatie mogelijk?

In de calculator ziet u binnen een paar minuten welk bedrag in uw geval in beeld komt. De aanvraag zelf loopt altijd via een onafhankelijk hypotheekadviseur die u zelf kiest.

Naar de calculator Vind een adviseur