Overwaarde opnemen naast uw AOW en pensioen

Een echtpaar zit samen op de bank bij het raam, met een baksteen op de vensterbank.
Beeld ter illustratie, met AI gemaakt

Hans en Marja kochten hun huis in 1991, aan de rand van Apeldoorn met het Kroondomein op fietsafstand. In 2018 ging de laatste termijn eraf. Wat het nu waard is weten ze vrij precies: de buren zijn vorig jaar verkocht en eind februari valt de WOZ in de bus, ruim zeven ton. Ze kunnen er alleen niet bij, want het zit in de dakkapel uit 2004 en in de tuin die Hans zelf heeft aangelegd, en op de rekening staat sinds kort het pensioen, dat tegenviel. Wat ze nooit hardop hebben uitgerekend is wat er zou gebeuren als ze er een ton uit zouden halen. Of dat kan met twee pensioenen en een AOW die nog jaren weg is, heeft geen van beiden ooit aan iemand gevraagd.

Voorbeeldsituatie, samengesteld uit gesprekken met klanten en adviseurs. Namen en details zijn aangepast. Hoe het afliep leest u onderaan deze pagina.

Uw hypotheek is afbetaald of bijna afbetaald. Het huis is in de jaren dat u er woonde meer waard geworden, maar dat merkt u niet aan uw bankrekening. Uw inkomen bestaat nu uit AOW en pensioen en dat bedrag staat vast. Verhuizen naar iets kleiners is een optie die u liever niet neemt. De vraag die dan overblijft: kunt u geld vrijmaken uit uw eigen woning zonder te verhuizen?

Waarom is mijn huis wel meer waard geworden en mijn pensioen niet?

Uw pensioen is nauwelijks meegegroeid. Tussen 1989 en 2022 steeg de koopkracht van werkenden met 112 procent, die van gepensioneerden met 4,2 procent. Bij gepensioneerden met meer dan 3.000 euro aanvullend inkomen lag de koopkracht in 2022 zelfs 10,9 procent onder het niveau van 2011. De waarde van uw woning volgt een andere lijn dan uw inkomen, en die waarde zit vast in stenen.

Kan ik een hypotheek krijgen met alleen AOW en pensioen?

Ja, dat kan. Een aanvraag is bij ons mogelijk vanaf 57 jaar en een pensioeninkomen is geen beletsel. Wel toetst uw adviseur of de woonlasten na pensionering betaalbaar blijven. De AFM vraagt dat sinds april 2026 uitdrukkelijk van iedere adviseur. Die toets is er in uw belang, en het is precies de reden dat de aanvraag altijd via een onafhankelijk gecertificeerd hypotheekadviseur loopt en niet via ons.

Hoeveel overwaarde kan ik opnemen uit mijn huis?

Maximaal 65 procent van de waarde van uw woning, in één keer uitbetaald. Bij een woning van 400.000 euro is dat maximaal 260.000 euro. Wij verstrekken uitsluitend als eerste hypotheek, dus niet als tweede lening naast een bestaande hypotheek. Wat in uw situatie mogelijk is, rekent uw onafhankelijk adviseur voor u door. Verhogen kan later niet, ook niet als uw woning in waarde stijgt.

Wat betekent dit voor mijn maandlasten?

U betaalt maandelijks rente over het opgenomen bedrag, verder niets. Aflossen hoeft niet en de rente staat levenslang vast. Wat u netto kwijt bent, kan hoger uitvallen dan bij uw oude hypotheek. Renteaftrek vraagt twee dingen tegelijk: besteding aan de eigen woning én aflossen in dertig jaar, minimaal lineair of annuïtair. Onze hypotheek is volledig aflossingsvrij en voldoet niet aan die tweede eis. De rente is dus niet aftrekbaar en de lening valt als schuld in box 3. Uw adviseur rekent uw netto maandlast uit.

Wordt mijn AOW of pensioen gekort als ik overwaarde opneem?

Nee. AOW en pensioenuitkering hangen niet af van uw vermogen en veranderen niet door een opname. Let wel op uw toeslagen: het bedrag dat op uw rekening blijft staan, telt mee voor de vermogenstoets. Voor huurtoeslag ligt de grens per 1 januari 2026 op 38.479 euro alleenstaand en 76.958 euro met partner, voor zorgtoeslag op 146.011 en 184.633 euro.

Wat gebeurt er met de lening als mijn partner overlijdt?

De langstlevende blijft in de woning wonen. De lening loopt door en de maandelijkse rente blijft verschuldigd. Kan die last na het wegvallen van een inkomen niet meer worden gedragen, dan is bijschrijven van rente bij ons alleen mogelijk als uitzondering, bijvoorbeeld bij overlijden van de partner of langdurige zorgbehoefte, en onder voorwaarden. Bij overlijden van de langstlevende moet de lening volledig worden afgelost, bijvoorbeeld uit de verkoop van de woning.

Waar u op moet letten

Wat u opneemt is een lening en geen inkomen. Dat onderscheid heeft gevolgen die u vooraf moet kennen. De erfenis voor uw kinderen valt lager uit, omdat de lening bij verkoop of bij overlijden van de langstlevende uit de opbrengst van de woning wordt terugbetaald.

Fiscaal verandert er iets. Renteaftrek kent twee voorwaarden die samen gelden: de lening dient voor aankoop, verbouwing, onderhoud of afkoop van erfpacht van uw eigen woning, én de lening wordt binnen dertig jaar minimaal lineair of annuïtair afgelost. Onze hypotheek is volledig aflossingsvrij en voldoet dus niet aan die tweede voorwaarde. De rente is daarom niet aftrekbaar en de lening valt als schuld in box 3. Wat dat in uw situatie betekent, stelt uw onafhankelijk adviseur vast. Het opgenomen bedrag dat u niet meteen uitgeeft, valt in box 3. Daar geldt in 2026 een heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon, een forfaitair rendement van 1,28 procent op banktegoeden en een tarief van 36 procent. Wat dat bij u uitmaakt, hangt af van uw overige vermogen.

Verder gelden er voorwaarden waar niet van kan worden afgeweken. Verhogen kan niet, ook niet als uw woning meer waard wordt, dus het bedrag dat u nu kiest is het bedrag waarmee u het doet. De woning mag niet worden verhuurd en moet uw hoofdverblijf blijven. Verhuist u of verkoopt u, dan wordt de lening in één keer opeisbaar.

Tegenover die voorwaarden staat dat de schuld nooit hoger zal zijn dan de waarde van de woning. Ook aan die zekerheid zijn voorwaarden verbonden. Uw adviseur neemt ze met u door voordat u iets tekent, samen met de vraag of dit in uw situatie de verstandigste route is.

  • Bron: Belastingdienst, Hypotheekrente aftrekken, belastingjaar 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.
  • Bron: Belastingdienst, berekening box 3-inkomen, belastingjaar 2026. Laatst gecontroleerd 14 augustus 2026.

Hoe het afliep

Wat is er in uw situatie mogelijk?

In de calculator ziet u binnen een paar minuten welk bedrag in uw geval in beeld komt. De aanvraag zelf loopt altijd via een onafhankelijk hypotheekadviseur die u zelf kiest.

Naar de calculator Vind een adviseur